第三方评估在物业管理中的作用

一、概念解读

       本文所称的第三方社会服务，是指专业的物业服务评估监理机构等社会服务机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量、服务费用、物业共用部位和共用设施设备的管理状况等提供专业评估、监理、法律服务的活动。

       第三方社会服务机构的存在，一方面能够为业主提供专业的技术支持、引导业主理性维权，另一方面对开发商和物业管理公司也能起到很好的监督制衡作用。

二、典型案例

       谨以五个案例来阐述第三方社会服务在社区治理与物业管理中的作用。

（一）案例一：政协委员的提案

       2015年3月，在两会期间，全国政协委员王书平表示，物业收费难是多数物业公司面临的窘境，其主要原因包括，开发商遗留的工程质量低劣、配套设施不完善、物业管理企业服务水平低、服务不到位以及物业管理消费意识差。同时，部分业主共有财产意识不强，花钱买服务的观念远远没有树立起来，不能按照物业服务合同约定按时交纳物业费，直接造成物业管理企业入不敷出，只好降低服务标准和品质，以减少支出，导致了更多的业主拒交物业费，使住宅小区物业管理服务逐渐陷入恶性循环，矛盾和纠纷越来越多。

       为此，王书平建议，第一，探索由有关政府工作部门协调，由第三方收取物业费的办法，从根本上解决物业管理行业的发展瓶颈问题。如试行设立类似城市商品住宅专项维修资金的管理机构，由城市有关部门专门负责对一个地区物业费的统一归集、管理和划拨工作，城市下属区县负责对本辖区内物业费的缴存、划拨的监督管理。业主直接将物业费交至第三方，物业费由第三方机构进行托管，在物业企业认真履行了物业服务合同的基础上，即业主认可的情况下，再把物业费交付给物业公司。如果业主认为物业企业存在违约行为，可申请第三方鉴定机构鉴定、仲裁，或者通过诉讼解决争议，并依裁定向物业企业拨付物业费。

       第二，尽快在政府主导下推行建立物业服务第三方评估监理机构，对物业公司提供的服务质量、管理水平进行评估，物业费也由第三方评估监理机构进行详细测算得出，使得由第三方收缴、管理、划拨物业费成为可行。

       第三，对于收费难题，在双方协调无果的情况下，物业企业常常通过法律维权，以追缴业主拖欠的物业费。但是，有的区县法院对起诉物业费案件的立案受理时间过长，有的限制立案件数，致物业企业无法及时追缴业主拖欠的物业费。因此，建议推动区县法院进一步做好起诉物业服务费案件的受理和审判工作，通过设立专厅、简化办理程序、开辟快速通道、提高审判效率等举措，依法维护全体业主和物业企业的权益。

（二）案例二：北京市首创在物业领域引入第三方社会服务

       2010年6月26日，为了规范北京市物业服务活动，维护业主、建设单位、物业服务企业的合法权益，建立和完善质价相符的物业服务市场机制，促进物业管理行业健康有序发展，北京市住房和城乡建设委员会印发了《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》。2011年10月16日，北京市物业服务评估监理协会成立。截止2016年6月底，协会已有46家会员单位。

       第三方评估机构依据《北京市物业管理办法》及相关法律、法规的规定和合同约定，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估方法，对物业服务费用在评估时点的客观合理价格、对物业项目承接查验在评估时点的具体实际状况、对物业服务质量水平在评估时点的状态进行评估和判断，并得出相对客观的结论，为争议解决提供依据。

（三）案例三：南京市明确第三方社会服务机构的工作标准

      《南京市住宅物业管理条例》（2016年7月1日开始实施）第六条规定：本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

       物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

（四）案例四：宁波某开发商承诺引入第三方社会服务

       2014年11月，宁波市海曙区某开发商，在销售时承诺楼盘交付后的物业服务每年由第三方评估机构进行测评，并在选聘物业公司的现目前期物业服务招投标文件中明确，将聘请第三方机构进行评测，通过业主满意度调查、“神秘顾客”抽查等方式，从物业公司对客户服务、安全、环境和工程管理等四个维度来监测服务质量。